2019年全国两会开幕以来，“房地产税”反复被提及，不时拨动市场敏感的神经，在前期多层铺垫后，讨论逐渐进入高潮状态。3月8日，全国人大表示，将落实制定房地产税法，确保如期完成。前些天的政府工作报告，明确提出“稳步推进房地产税立法”，这是继2014年和2018年之后，第三次提及房地产税立法。更关键的是，从2017到2019年，全国不动产同意登记、全国住房信息联网、70年产权续期修法等问题都已明确解决，国地税合并已经迈出步伐。可以说，开征房地产税已无技术障碍。

那么如今问题是，房地产税的到来，将会对楼市和地方政府产生多大影响？目前又有哪些存在争议的点，例如怎么征，何时征？

立法工作稳步推进，房地产税“会不会收”已经基本无悬念，但“房地产税怎么收”，则被认为还有很多讨论的空间。近日，民生证券发布报告称，中央对于房地产税“充分授权”和“因城施策”的表述，意味着中央对房地产税的立法更多是解决这一税种的法理问题，而在具体征收细则上会给地方政府充分的权限，使其能够选择具体开征时间、适用税率、征收对象等要素。

该报告认为，未来的房地产税征收范围的推进，大概率会采取从一线和热点二线城市开始逐步扩大试点，三四线城市则设定较高的免征面积，少收或不收，同一城市从主城区向郊区逐步扩围的模式。而从我国目前已有的对个人住房征收房地产税的试点来看，上海、重庆都是先从增量开始，重庆已经逐渐开始扩大到存量，对独栋商品住宅开始征收。上海按人均面积确定免征面积，而重庆则规定了单套房产的免征面积。

中原地产首席分析师张大伟认为， 可能是一城一策，按照面积来征收。“不可能是按照套，如果首套是别墅怎么办？”对于税率方面，目前有执行的，是针对商业地产类的，豁免30%价值的基础上是1.2%，相当于每年0.8%左右的比例。

如果这样下来，对大部分家庭没有太大影响。不论是人均豁免45平方米或60平方米。对于3口之家来说，100平方米豁免。一般家庭不超过2套房，交的比例很少，或者不用交。

“一旦落地会发现大部分家庭是可以豁免的，这是常识，否则会带来巨大的稳定性问题。而少数投资型家庭一方面可以通过租金转嫁，另外也需要考虑持有成本与升值潜力的对比。”张大伟说。

接着咱们来看看初衷。

推出房地产税的本意，是为了缓解地方财政压力，替代即将枯竭的土地财政，从而厘清中央与地方之间的财税关系。在大多数一二线城市，土地资源开发力度过大，新增土地资源严重不足，不少地方已经进入存量房交易时代。这意味着依靠卖地来聚拢收入的未来空间越来越小，房地产税的重要性越来越突出。

同时，随着减税降负成为常态，从中央到地方，财政收入无疑都将受到影响。如何寻找新的稳定税源，就成为当务之急，房地产税恰好是备选答案之一。由此来看，房地产税的到来，是为地方政府开辟新的税源，并非是为降房价而来。

的确，房地产税并非是为降房价而来。但不要忘记，房地产税在开征之前的一大技术杀器——全国住房信息联网。

过去，各地信息犹如孤岛。理论上，一个人在全国每个城市都买一两套房子，而在系统里却只能查到当地的一套房子。如果全国住房信息都能联网，那么谁在囤房，谁在炒房，将会一目了然。所以，短期而言，房地产税如果顺利落地，必然会对投机者产生一定的威慑，进而会带动一定程度的抛盘效应。

更关键的是，房地产税是保有税。只要拿着房子就必须逐年纳税。这与增值税、契税、所得税不同，这些都是交易税，只有买房卖房才会产生，但房地产税则是一直伴随终身。这也让炒房者不得不三思而后行。

虽然房地产税要征收了，但是我们可以看到对于大部分人而言还是没有很大的征收影响的。何况，今年新推出的个人所得税抵扣项等规定，更是为纳税人减轻了购房和贷款的负担。不过随着新个税的到来，也有不少财务人开始疑问，那么多表用哪张呢？累计预扣预缴又是怎么回事？

话说“累计预扣法”算是这次新政一大亮点，但也是计算工资亲们的一大烦点。从政策上理解既出月工资表，还要按月度扣缴，年底时总核算，等于帮员工搞定个税汇算清缴。那怎么计算呢？类似滚雪球式费用预测，1月滚至12月，前面都是预测预扣，待12月确定实际应缴。所以，没点财务知识、费用预测能力接不了这活，没点人力的谈资策略也很难搞定。但有了【新个税累计预扣预缴】工具就不一样了！！

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会不会降房价，这是所有人最关心的问题。从短期而言，房地产税的出台，对房价将会有直接影响。这一政策，不仅具有强烈的心理利空效应，而且还会对炒房者和拥有多套房的公职人员产生威慑效应，抛盘会比较突出，这对房价显然会构成利空。

但从中长期而言，房地产税对房价的影响，主要在持有层面，对于遏制投机炒房有一定效果。但相比而言，货币环境、土地供给制度、人口流入流出规模，在其中发挥的作用更大。

所以，房地产税从越热到落地，都会对房价预期产生显著影响。这种影响，随着房地产税的推出而不断弱化。一个明显例证，欧美国家多半都有房地产税，但房价却未随之而起起落落。当然，有人说，任何税收都有转嫁效应，房地产税照样可以转嫁给租房者。

持有这种论断的人，忽略了全国住房市场所处的发展阶段。如今，住房短缺时代已经结束，加上集体土地建设租赁房正在大肆上马，未来租赁未必还是卖方市场，要转嫁税负谈何容易？同时，如果房地产税到来，那么如今的房屋空置成本将会不断提升，大量投资者将会把空置房拿出去出租，税收转嫁效应进一步削弱。

附：房地产税历史进程

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