2019年中级会计职称《会计实务》

第四章 投资性房地产

1.【租金收入的确认·单选题】企业对成本模式进行后续计量的投资性房地产取得的租金收入，应该贷记（　　）科目。

A.投资收益

B.管理费用

C.营业外收入

D.其他业务收入

【答案】D

【解析】取得的租金收入记入”其他业务收入”科目。

2.【房地产的转换·单选题】甲公司将一栋办公楼转换为采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，该办公楼的账面原值为50 000万元，已累计计提的折旧为1 000万元，已计提的固定资产减值准备为2 000万元，转换日的公允价值为60 000万元，则转换日记入”其他综合收益”科目的金额为（　　）万元。

A.60 000

B.47 000

C.50 000

D.13 000

【答案】D

【解析】转换日记入“其他综合收益”科目的金额

=60 000-（50 000-1 000-2 000）=13 000（万元）。

3.【与投资性房地产有关的后续支出·单选题】甲公司从事房地产开发经营业务，2017年3月5日收回租赁期届满的商铺，并计划对其重新装修后继续用于出租。该商铺成本为6 500万元，至重新装修之日，已计提折旧2 000万元。账面价值为4 500万元，其中原装修支出的账面价值为300万元。装修工程于2017年8月1日开始，于年末完工并达到预定可使用状态，共发生装修支出1 500万元（均符合资本化条件）。装修后预计租金收入将大幅增加。甲公司对商铺采用成本模式进行后续计量。甲公司2017年12月31日该项投资性房地产的账面价值是（　　）万元。

A.4 500

B.5 700

C.6 000

D.6 500

【答案】B

【解析】甲公司2017年12月31日投资性房地产的账面价值

=4 500-300+1 500=5 700（万元）。

4.【投资性房地产后续计量模式的变更·单选题】甲企业将一栋自用写字楼经营租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。2017年1月1日，甲企业认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定将该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼的原价为20 000万元，已计提折旧400万元，未计提减值准备。2017年1月1日，该写字楼的公允价值为26 000万元。假设甲企业按净利润的10%提取盈余公积，适用的所得税税率为25%。则转换日影响资产负债表中期初“未分配利润”项目的金额是（　　）万元。

A.6 400

B.5 760

C.640

D.4 320

【答案】D

【解析】转换日影响资产负债表中期初“未分配利润”项目的金额

=［26 000-（20 000-400）］×（1-25%）×（1-10%）

=4 320（万元）。

5.【采用公允价值模式计量的投资性房地产·单选题】甲公司2014年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为3 000万元。该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。因公司迁址，2017年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租赁期为2年，年租金200万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办公楼的公允价值为2 800万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2017年12月31日，该办公楼的公允价值为2 200万元。上述交易或事项对甲公司2017年度营业利润的影响金额为(　　)万元。

A.-575

B.-225

C.-600

D.-675

【答案】A

【解析】2017年自用办公楼1至6月应计提的折旧=3 000/20 ×6/12=75(万元)，上述交易对2017年度营业利润的影响金额=-75（2017年1至6月计提的折旧）+200/2（2017年下半年租金收入）+(2 200-2 800)（2017年公允价值变动损益）=-575(万元)，甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，非投资性房地产转为投资性房地产，转换日公允价值2 800万元大于账面价值2 625万元（原价3 000-累计折旧375，其中2017年之前计提折旧300万元，2017年计提折旧75万元）的差额175万元计入其他综合收益，不影响营业利润。

6.【投资性房地产的会计处理·单选题】下列各项有关投资性房地产会计处理的表述中，正确的是（　　）。

A.以成本模式后续计量的投资性房地产转换为存货，存货应按转换日的公允价值计量，公允价值大于原账面价值的差额确认为其他综合收益

B.以成本模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量，公允价值小于原账面价值的差额确认为当期损益

C.以存货转换为以公允价值模式后续计量的投资性房地产，投资性房地产应按转换日的公允价值计量，公允价值小于存货账面价值的差额确认为当期损益

D.以公允价值模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量，公允价值大于账面价值的差额确认为其他综合收益

【答案】C

【解析】选项A，采用成本模式后续计量的投资性房地产转为存货，应将该房地产转换前的账面价值作为转换后存货的入账价值；选项B，采用成本模式后续计量的投资性房地产转为固定资产，应将该房地产转换前的账面原值作为转换后固定资产的入账价值，而不考虑转换日的公允价值；采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益），无需区分该差额是借方或贷方，选项D错误。

7.【投资性房地产的范围·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（　　）。

A.企业以经营租赁方式租入再转租的办公楼

B.企业以经营租赁方式租出的办公大楼

C.房地产开发企业正在开发的商品房

D.企业持有拟增值后转让的土地使用权

【答案】BD

【解析】选项A不拥有产权，不属于投资性房地产；选项C属于存货。

8.【采用成本模式计量的投资性房地产·多选题】关于投资性房地产的后续计量，下列说法中正确的有（　　）。

A.采用成本模式计量下当月增加的房屋当月不计提折旧

B.采用成本模式计量下当月增加的土地使用权当月进行摊销

C.采用公允价值模式计量下当月增加的房屋下月开始计提折旧

D.采用成本模式计量下当月增加的土地使用权当月不进行摊销

【答案】AB

【解析】采用成本模式进行后续计量的投资性房地产计提折旧或摊销与固定资产或无形资产的相关规定一样。即：当月增加的投资性房地产（建筑物）当月不提折旧，当月减少的投资性房地产（建筑物）当月照提折旧；当月增加的投资性房地产（土地使用权）当月开始摊销，当月减少的投资性房地产（土地使用权）当期停止摊销。

9.【采用公允价值模式计量的投资性房地产·多选题】某企业的投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2017年1月1日该企业购入一幢建筑物直接用于出租，租赁期5年，每年租金收入100万元。该建筑物的购买价格为600万元，发生相关税费10万元，上述款项均以银行存款支付。2017年12月31日，该建筑物的公允价值为560万元。假定不考虑所得税等其他因素，下列表述中，正确的有(　　)。

A.2017年该项投资性房地产应计提折旧27.5万元

B.2017年该项投资性房地产增加当期营业利润72.5万元

C.2017年该项投资性房地产增加当期营业利润50万元

D.2017年12月31日该项投资性房地产的列报金额为560万元

【答案】CD

【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧或摊销，选项A错误；2017年投资性房地产增加营业利润=营业收入100-公允价值变动（600+10-560）=50（万元），选项B错误，选项C正确；2017年年末该项投资性房地产按其公允价值560万元列报，选项D正确。

10.【与投资性房地产有关的后续支出·判断题】企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应将其转入在建工程，再开发期间不计提折旧或摊销。（　　）

【答案】×

【解析】企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。

11.【采用公允价值模式计量的投资性房地产·判断题】 采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入其他综合收益。（　　）

【答案】×

【解析】公允价值与原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。

12.【投资性房地产的会计处理】2010年12月16日，甲公司与乙公司签订了一项租赁协议，将一栋经营管理用写字楼出租给乙公司，租赁期为3年，租赁期开始日为2011年1月1日，年租金为240万元，于每年年初收取。相关资料如下：

（1）2010年12月31日，甲公司将该写字楼停止自用，准备出租给乙公司，拟采用成本模式进行后续计量，预计尚可使用年限为46年，预计净残值为20万元，采用年限平均法计提折旧，不存在减值迹象。该写字楼于2006年12月31日达到预定可使用状态时的账面原价为1 970万元，预计使用年限为50年，预计净残值为20万元，采用年限平均法计提折旧。

（2）2011年1月1日，预收当年租金240万元，款项已收存银行。甲公司按月将租金收入确认为其他业务收入，并结转相关成本。

（3）2012年12月31日，甲公司考虑到所在城市存在活跃的房地产市场，并且能够合理估计该写字楼的公允价值，为提供更相关的会计信息，将投资性房地产的后续计量从成本模式转换为公允价值模式，当日，该写字楼的公允价值为2 000万元。

（4）2013年12月31日，该写字楼的公允价值为2 150万元。

（5）2014年1月1日，租赁合同到期，甲公司为解决资金周转困难，将该写字楼出售给丙企业，价款为2 100万元，款项已收存银行。

甲公司按净利润的10%提取盈余公积，不考虑其他因素。

要求：（1）编制甲公司2010年12月31日将该写字楼转换为投资性房地产的会计分录。

（2）编制甲公司2011年1月1日收取租金、1月31日确认租金收入和结转相关成本的会计分录。

（3）编制甲公司2012年12月31日将该投资性房地产的后续计量由成本模式转换为公允价值模式的相关会计分录。

（4）编制甲公司2013年12月31日确认公允价值变动损益的相关会计分录。

（5）编制甲公司2014年1月1日处置该投资性房地产时的相关会计分录。（采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产应写出必要的明细科目；答案中的金额单位用万元表示）

【答案】

（1）2010年12月31日

借：投资性房地产　　　　　　　　　　　　　 1 970

　　累计折旧　　　　　　　　　　　　　　　　156

　贷：固定资产　　　　　　　　　　　　　　　1 970

　　　投资性房地产累计折旧　　　　　　　　　　156

　　　　　　　　　　　　　　［（1 970-20）/50×4］

（2）2011年1月1日预收租金

借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　 240

　贷：预收账款　　　　　　　　　　　　　　　　 240

2011年1月31日

确认租金收入=240/12=20（万元）；

计提的折旧金额=（1970-20）/50/12=3.25（万元）。

借：预收账款　　　　　　　　　　　　　　　　　20

　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　　　　20

借：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　　3.25

　贷：投资性房地产累计折旧　　　　　　　　　　3.25

（3）2012年12月31日

借：投资性房地产—成本　　　　　　　　　　　 2 000

　　投资性房地产累计折旧　　　　　　　　　　 234

　　　　　　　　　　　　　　［（1 970-20）/50×6］

　贷：投资性房地产　　　　　　　　　　　　　1 970

　　　盈余公积　　　　　　　　　　　　　　　　26.4

　　　利润分配—未分配利润　　　　　　　　　 237.6

（4）2013年12月31日

借：投资性房地产—公允价值变动　　　　　　　 150

　贷：公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　 150

（5）2014年1月1日

借：银行存款　　　　　　　　　　　　　 2 100

　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　2 100

借：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　　 2 150

　贷：投资性房地产—成本　　　　　　　　　　　 2 000

　　　　　　　　　—公允价值变动　　　　　 150

借：公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　150

　贷：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　　150

第六章　无形资产

1.【内部研发无形资产成本的计量·单选题】A公司2016年3月1日开始自行研发一项新工艺，2016年3月至10月发生的各项研究、调查等费用共计100万元，2016年11月研究成功，进入开发阶段，发生开发人员工资80万元，福利费20万元，另支付租金20万元，假设开发阶段的支出有60%满足资本化条件。至2016年12月31日，A公司自行开发成功该项新工艺。并于2017年2月1日依法申请了专利，支付注册费2万元，律师费5万元，2017年3月1日为运行该项资产发生的培训费4万元，则A公司无形资产的入账价值应为（　　）万元。

A.79

B.109

C.76

D.84

【答案】A

【解析】无形资产的入账价值=（80+20+20）×60%+2+5=79（万元）。

2.【无形资产的范围·单选题】按照会计准则规定，下列各项中，应作为无形资产入账成本的是(　　)。

A.无形资产达到预定用途前发生的可辨认的无效和初始运作损失

B.广告费

C.为运行该无形资产发生的培训支出

D.开发无形资产时耗费的材料、劳务成本、注册费等符合资本化条件的支出

【答案】D

【解析】无形资产达到预定用途前发生的可辨认的无效和初始运作损失、为运行该无形资产发生的培训支出等，不构成无形资产的开发成本，选项A和C错误；广告费应计入当期销售费用，选项B错误。

3.【无形资产出售·单选题】某企业出售一项3年前取得的专利权，该专利权取得时的成本为400万元，预计使用年限为10年，无残值，采用直线法摊销。出售价款为848万元（含增值税48万元）。不考虑其他相关税费，则出售该项专利权影响当期损益的金额为（　　）万元。

A.568

B.520

C.300

D.320

【答案】B

【解析】企业出售该项专利权影响当期损益的金额

=（848-48）-［400-（400÷10×3）］=520（万元）。

4.【分期付款购买无形资产·单选题】甲公司2017年1月2日，从乙公司购买一项专利权，甲公司与乙公司协议采用分期付款方式支付款项。合同规定，该项专利权的价款为4 000万元，自2017年起每年年末付款1 000万元，4年付清，甲公司当日支付相关税费10万元。假定银行同期贷款年利率为5%，4年期、5%的复利现值系数为0.8227；4年期、5%的年金现值系数为3.5460。则甲公司购买该项专利权的入账价值为（　　）万元。

A.3 546

B.4 000

C.3 556

D.4 010

【答案】C

【解析】总价款的现值=1 000×3.5460=3 546（万元），甲公司购买该项专利权的入账价值=3 546+10=3 556（万元）。

5.【无形资产的摊销·单选题】某企业于2015年1月1日购入一项专利权，实际支付款项为100万元，按10年采用直线法摊销，无残值。2016年年末，该无形资产的可收回金额为60万元，2017年1月1日，对无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，该无形资产的尚可使用年限为5年，摊销方法仍采用直线法。该专利权2017年应摊销的金额为（　　）万元。

A.10

B.15

C.16

D.12

【答案】D

【解析】2016年年末该专利权的账面净值=100-100÷10×2=80（万元），可收回金额为60万元，所以，2016年年末该专利权的账面价值为60万元。2017年应摊销的金额=60÷5=12（万元）。

6.【无形资产的摊销·单选题】甲公司于2015年开始研究开发一项用于制造某大型专用设备的专利技术，其发生研究支出100万元，开发支出3 000万元，其中符合资本化条件的开发支出为2 000万元，并在2016年2月1日正式确认为无形资产。甲公司计划生产该专用设备200台，并按生产数量摊销该项无形资产。2016年度，甲公司共生产该专用设备50台。2016年12月31日，经减值测试，该项无形资产的可收回金额为1 200万元。2017年度，甲公司共生产该专用设备90台。甲公司2017年该项无形资产摊销额为(　　)万元。

A．900

B．500

C．720

D．540

【答案】C

【解析】2016年12月31日计提减值准备前无形资产账面价值＝2 000－2 000×50/200＝1 500(万元)，应计提减值准备的金额＝1 500－1 200＝300(万元)，计提减值准备后该无形资产账面价值为1 200万元。2017年无形资产摊销额＝1 200×90/(200－50)＝720(万元)。

7.【无形资产的定义及特征·多选题】北方公司为从事房地产开发的上市公司，2016年1月1日，外购位于甲地块上的一栋写字楼，作为自用办公楼，甲地块的土地使用权能够单独计量；2016年3月1日，购入乙地块和丙地块，分别用于开发对外出售的住宅楼和写字楼，至2017年12月31日，该住宅楼和写字楼尚未开发完成；2017年1月1日，购入丁地块，作为办公区的绿化用地，至2017年12月31日，丁地块的绿化已经完成，假定不考虑其他因素，下列各项中，北方公司2017年12月31日应单独确认为无形资产（土地使用权）的有(　　)。

A.甲地块的土地使用权

B.乙地块的土地使用权

C.丙地块的土地使用权

D.丁地块的土地使用权

【答案】AD

【解析】乙地块和丙地块均用于建造对外出售的房屋建筑物，属于房地产开发企业的存货，这两地块的土地使用权应该计入所建造房屋建筑物的成本，选项B和C不应确认为无形资产。

8.【土地使用权的处理·多选题】关于土地使用权，下列说法中正确的有（　　）。

A.企业购买的用于绿化的土地应确认为无形资产

B.土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本

C.房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物时，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧

D.企业改变土地使用权的用途，将其用于赚取租金或资本增值时，应将其转为投资性房地产

【答案】AD

【解析】土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，相关的土地使用权不应当计入所建造的房屋建筑物成本，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧，选项B错误；房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，土地使用权应当计入所建造房屋建筑物的成本，选项C错误。

9.【无形资产使用寿命的确定·多选题】关于无形资产使用寿命的确定，下列说法中正确的有（　　）。

A.来源于合同性权利的无形资产，其使用寿命不应超过合同性权利的期限

B.来源于法定权利的无形资产，其使用寿命不应超过法定权利的期限

C.合同规定受益年限，法律也规定了有效年限的，摊销年限选择二者中较短者

D.合同性权利或其他法定权利在到期时因续约等延续、无论续约是否需要付出大额成本，续约期应当计入使用寿命

【答案】ABC

【解析】根据现行准则的规定，企业持有的无形资产，通常来源于合同性权利或其他法定权利，且合同规定或法律规定有明确的使用年 限，来源于合同性权利或其他法定权利的无形资产，其使用寿命不应超过合同性权利或其他法定权利的期限；合同性权利或其他法定权利在到期时因续约等延续、且有证据表明企业续约不需要付出大额成本的，续约期应当计入使用寿命。合同或法律没有规定使用寿命的，企业应当综合各方面因素判断，以确定无形资产能为企业带来经济利益的期限。比如，与同行业的情况进行比较、参考历史经验，或聘请相关专家进行论证等。按照上述方法仍无法合理确定无形资产为企业带来经济利益期限 的，该项无形资产应作为使用寿命不确定的无形资产。

10.【无形资产的会计处理·多选题】下列关于无形资产的会计处理中，正确的有（　　）。

A.购入无形资产超过正常信用条件分期付款且具有融资性质的，应按购买价款确定其取得成本

B.使用寿命不确定的无形资产，在持有期间不需要摊销，但至少应于每年年末进行减值测试

C.外购土地使用权及建筑物的价款难以在两者之间进行合理分配时，应全部作为固定资产入账

D.企业合并中形成的商誉不确认为无形资产，应单独列报

【答案】BCD

【解析】选项A，应按购买价款现值为基础确定其取得成本。

11.【无形资产摊销·多选题】关于无形资产的摊销方法，下列项目表示中，正确的有（　　）。

A.企业选择的无形资产摊销方法，应根据与无形资产有关的经济利益的预期实现方式做出决定

B.企业获得勘探开采黄金的特许权,且合同明确规定该特许权在销售黄金的收入总额达到某固定的金额时失效，则特许权按所产生的收入为基础进行摊销

C.企业采用车流量法对高速公路经营权进行摊销的，不属于以包括使用无形资产在内的经济活动产生的收入为基础的摊销方法

D.无形资产摊销方法的改变属于会计估计变更

【答案】BCD

【解析】是预期消耗方式，不是预期实现方式，选项A错误。

12.【土地使用权的处理·判断题】房地产开发企业购入的土地使用权用于建造商品房时，相关的土地使用权账面价值应作为无形资产核算，不转入商品房成本。（　　）

【答案】×

【解析】房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物时，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本，构成房地产开发企业的存货。

13.【无形资产的摊销方法·判断题】企业选择的无形资产摊销方法，应当能够反映与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式，并一致地运用于不同会计期间。无法可靠确定其预期实现方式的，应当采用直线法摊销。（　　）

【答案】×

【解析】应是预期消耗方式。

14.【自行研发的无形资产·计算分析题】2015年1月1日，甲公司董事会批准研发专门用于生产某项新产品的专利技术，有关资料如下：

（1）2015年，该研发项目共发生材料费用400万元，人工费用1 000万元，均属于研究阶段支出，人工费用以银行存款支付。

（2）2016年年初，研究阶段结束，进入开发阶段，该项目在技术上已具有可行性，甲公司管理层明确表示将继续为该项目提供足够的资源支持，该新产品专利技术研发成功后，将立即投产。

（3）2016年度，共发生材料费用860万元，人工费用940万元（以银行存款支付），另发生相关设备折旧费用200万元，2016年发生的支出均符合资本化条件。

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