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课程目录
1. 本章考情分析
本章内容在考试中所占分值不多，一般以客观题进行考核，近几年除2014年考核过计算题外，本章分值一般2分左右。
2. 本章基本框架
3. 本章重要考点
一、投资性房地产概述
定义：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或者两者兼有而持有的房地产。
特征：①投资性房地产是一种经营性活动；
②投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产
范围：①已出租的土地使用权（出租的地）
②已出租的建筑物（出租的房）
③持有并准备增值后转让的土地使用权（炒地皮）
【注意】可能出现的迷惑选项有：（不属于投资性房地产的）
1.计划用于出租但尚未出租的土地使用权
2.以经营租赁方式租入再转租给其他单位的土地使用权、建筑物
二、投资性房地产的账务处理
（一）投资性房地产的初始计量：按成本进行计量（★★★外购或自行建造：自租赁期开始日或用于资本增值之日起）
（二）投资性房地产的后续计量：有成本模式和公允价值模式两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。
但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
1.采用成本模式计量的投资性房地产（3个允许：允许提折旧、允许摊销、允许提减值准备）（已经计提的投资性房地产减值准备，不允许转回。）
2.采用公允价值模式计量的投资性房地产（3个不允许：不允许提折旧、不允许摊销、不允许提减值准备）
（1）只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，企业才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。
（2）采用公允价值模式计量的条件：
①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
整理如下表：
三、投资性房地产后续计量模式的变更
①企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
②成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（利润分配——未分配利润、盈余公积）。
③已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
会计分录：
借：投资性房地产——成本 [转换日的公允价值]
投资性房地产减值准备
投资性房地产累计折旧（摊销）
贷：投资性房地产 [原账面余额]
利润分配——未分配利润 [倒挤，可借可贷]
盈余公积 [倒挤，可借可贷
四、投资性房地产的转换（用途变更）
双向转换：
A.投资性房地产→非投资性房地产（以下简称投转非）
B.非投资性房地产→投资性房地产（以下简称非转投）
区分后续计量模式不同，转换日会计分录有区别：
五、投资性房地产的处置（出售、转让、报废、毁损、非货币性资产交换等）
区分后续计量模式不同，处置日会计分录有区别：
处置投资性房地产影响当期营业利润的计算：
①成本模式下，影响当期营业利润的金额=
当期租金收入【其它业务收入】+处置收入【其它业务收入】-投资性房地产账面价值【投资性房地产成本-折旧（或摊销）-减值准备】
②公允价值模式下，影响当期营业利润的金额=
当期租金收入【其它业务收入】+处置收入【其它业务收入】-投资性房地产账面余额【成本±累计公允价值变动】+原转换日产生的贷方差额（由非投资性房地产转为投资性房地产时计入【其它综合收益】的金额）
5. 本章小结
（一）掌握投资性房地产的特征和范围
（二）掌握投资性房地产初始计量的核算
（三）掌握与投资性房地产有关的后续支出的核算
（四）掌握投资性房地产后续计量的核算
（五）掌握投资性房地产转换的核算
（六）掌握投资性房地产处置的核算
（PS：根据全书章节之间的关联性，我们把“第五章长期股权投资”调整到“第九章 金融资产”的后面细说，方便考生朋友们更高效的理解和掌握。）
1. 本章考情分析
本章是基础章节，多以客观题出现，本章难度不大，但内容比较多，需注意细小的知识点。分值一般在3分左右。
2. 本章基本框架
3. 本章重要考点
一、无形资产的确认和初始计量
（一）无形资产的特征和内容
1.定义：无形资产是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产
2.特征：4个
（1）由企业拥有或者控制并能为其带来未来经济利益的资源
客户关系、人力资源等，由于企业无法控制其带来的未来经济利益，不符合无形资产的定义，不应将其确认为无形资产
（2）无形资产不具有实物形态
①某些无形资产的存在有赖于实物载体。
计算机控制的机械工具没有特定计算机软件就不能运行时，则说明该软件构成相关硬件不可缺少的组成部分，则该软件应作为固定资产核算。
②如果计算机软件不是相关硬件不可缺少的组成部分，则该软件应作为无形资产核算。
（3）无形资产具有可辨认性（商誉除外，商誉的存在无法与企业自身分离，不具有可辨认性，不属于本章所指无形资产）
满足下列条件之一的，应当认定为其具有可辨认性：
①能够从企业中分离或者划分出来，并能单独用于出售、转让等，而不需要同时处置在同一获利活动中的其他资产，说明无形资产具有可辨认性。
②源于合同性权利或其他法定权利，无论这些权利是否可以从企业或其他权利和义务中转移或者分离。
（4）无形资产属于非货币性资产（不属于以固定或可确定金额收取的资产）
（二）无形资产的初始计量
1.外购无形资产的成本：
★★★注意：价款中应当不包含可以抵扣的增值税
（1）直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出包括使无形资产达到预定用途所发生的专业服务费用、测试无形资产是否能够正常发挥作用的费用等。
下列内容不包括在无形资产的初始成本中：
①为引入新产品进行宣传发生的广告费、管理费用和其他间接费用；
②无形资产达到预定用途后所发生的其他支出。
（2）购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产的初始成本以购买价款的现值为基础确定。
实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额作为未确认融资费用，应当在付款期间内采用实际利率法进行摊销，摊销金额除满足借款费用资本化条件应当计入无形资产成本外，均应当在信用期间内计入当期损益（财务费用）。
举例：每年支付50万元，共4年
①借：无形资产[现值] [未还的本金]
未确认融资费用[倒挤][未还的利息]
贷：长期应付款[每年的支付额×年数]
②借：长期应付款
贷：银行存款
③借：财务费用
贷：未确认融资费用
2.土地使用权的处理
★★★注意：企业取得的土地使用权，通常应当按照取得时所支付的价款及相关税费确认为无形资产。
土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权的账面价值不与土地上建筑物合并计算其成本，而仍作为无形资产进行核算，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和计提折旧。（自用时，房地分开核算，建造期间摊销计入“在建工程”）
但下列情况除外：
①房地产开发企业取得的土地使用权用于建筑对外出售的房屋建筑物，相关土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本（开发成本）。
②企业外购房屋建筑物所支付的价款中包括土地使用权和建筑物价值的，应当对实际支付的价款按照合理的方法（例如，公允价值相对比例）在土地使用权与地上建筑物之间进行分配；如果确实无法在土地使用权与地上建筑物之间进行合理分配的，应当全部作为固定资产，按照固定资产确认和计量的原则进行会计处理。
二、内部研究开发支出的确认和计量
开发阶段的支出同时满足下列条件的才能资本化，确认为无形资产，否则应当计入当期损益（管理费用）。
①完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性。
②具有完成该无形资产并使用或出售的意图。
③无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，应当证明其有用性。
④有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产。
⑤归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠的计量。
★★★注意：
①在企业同时从事多项开发活动的情况下，所发生的支出同时用于支持多项开发活动的，应按照合理的标准在各项开发活动之间进行分配；无法合理分配的，应予以费用化计入当期损益，不计入开发活动的成本
②无法区分研究阶段和开发阶段的支出，应当在发生时费用化，计入当期损益。（管理费用）
（一）内部开发的无形资产的计量
1.内部开发无形资产的成本仅包括在满足资本化条件的时点至无形资产达到预定用途前发生的支出总和。
①开发时耗费的材料和劳务成本
②注册费
③在开发该无形资产过程中使用的其他专利权和特许权的摊销
④按照借款费用的处理原则可以资本化的利息支出等
2.对于同一项无形资产在开发过程中达到资本化条件之前已经费用化计入当期损益的支出不再进行调整。
【特别提示】
无形资产达到预定用途前发生的可辨认的无效和初始运作损失，为运行该无形资产发生的培训费支出等（计入当期损益），不构成无形资产的开发成本。
（二）内部研究开发费用的会计处理
三、无形资产的后续计量
（一）无形资产使用寿命的确定
（二）估计无形资产使用寿命应考虑的因素：7条
1.运用该资产生产的产品通常的寿命周期、可获得的类似资产使用寿命的信息；
2.技术、工艺等方面的现实情况及对未来发展趋势的估计；
3.以该资产在行业运用的稳定性和生产的产品或服务的市场需求情况；
4.现在或潜在的竞争者预期将采取的行动；
5.为维持该资产产生未来经济利益能力的预期维护支出，以及企业预计支付有关支出的能力；
6.对该资产的控制期限、以及对该资产使用的相关法律规定或类似限制，如特许使用期、租赁期等；
7.与企业持有的其它资产使用寿命的关联性等。
（三）无形资产使用寿命的确定（孰短原则）
1.源自于合同性权利或其他法定权利取得的无形资产，其使用寿命不应超过合同性权利或其他法定权利规定的期限。
但如果企业使用资产的预期期限短于合同性权利或其他法定权利规定的期限的，则应当按照企业预期使用的期限来确定其使用寿命。
如果合同性权利或其他法定权利能够在到期时因续约等延续，则仅当有证据表明企业续约不需要付出大额成本时，续约期才能够包括在使用寿命的估计当中。
2.没有明确的合同或法律规定无形资产的使用寿命的，企业应当综合各方面情况，来确定无形资产为企业带来未来经济利益的期限。（定性判断）
3.经过上述努力仍确实无法合理确定无形资产为企业带来经济利益的期限的，才能将其作为使用寿命不确定的无形资产。
（四）使用寿命有限的无形资产摊销的会计处理（计入损益或资产）
总原则：当月增加当月开始摊销，当月减少当月停止摊销；摊销方法：直线法、产量法
★无法可靠确定其预期消耗方式的，应当采用直线法进行摊销
★企业采用车流量法对高速公路经营权进行摊销的，不属于以包括使用无形资产在内的经济活动产生的收入为基础的摊销方法
借：管理费用（自用时）
其他业务成本（出租时）
制造费用/生产成本等（专门用于生产产品）
贷：累计摊销
（五）使用寿命不确定的无形资产减值测试
对于使用寿命不确定的无形资产，在持有期间内不需要进行摊销，但应当至少在每个会计期末进行减值测试。
借：资产减值损失
贷：无形资产减值准备
四、无形资产的处置（对外出租、出售、对外捐赠、转销）
4. 本章小结
（一）掌握无形资产初始计量的核算
（二）掌握研究与开发支出的确认条件
（三）掌握无形资产使用寿命的确定原则
（四）掌握无形资产后续计量的摊销、减值
（五）掌握无形资产的处置
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