转：营改增细则重磅发布，7个文件5个针对地产，最快最全解读看这里！

国家税务总局终于在官网正式发布了营改增执行细则，共7个文件。为了节省大家的时间，明源君通读了一遍细则，并归纳整理了当中的重点，一共11条，如有疏漏，欢迎大家补充。

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7个细则文件5个专门针对房地产，地产行业受到空前重视

税务总局网站上出台的7个细则文件，5个专门针对房地产和相关的建筑业，包括《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》、《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》、《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》、《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》、《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》

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这充分显示了房地产的重要性，以及国家对此的重视程度。另外，细则下面有“相关政策解读”，应该是官方看到了上一轮传播中，许多媒体抛开了繁杂的条文，给出了自己的简版解读，这次税务总局顺应民意，给出自己的简板解读，说明了税务总局对传播的重视。

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政策非常灵活，觉得老政策对自己有利的可以赶紧去签合同

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第八条 ：一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。房地产老项目，是指：（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

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之前大家一直争论如果没有施工许可证怎么办，现在结论出来“合同也能作数”。因此，如果觉得老的计税办法对自己有利，或者自己短时间内无法做好营改增准备的企业，可以抓紧签订合同，按照老办法计税，给自己一个缓冲期。很多房地产企业准备去建委疯狂取得施工许可证的欲望应该会迅速冷却降低。对于性质相同的业务，因为一个证书的存在与否来判定企业是否能进入过渡期政策的圈，本身就没有体现税收的公平性。但事实上虽然《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》公告解决了很多实际问题，比如对老项目进行了深入定义，但依然没有完全解决房地产企业的全部增值税疑问。

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国税机关可以代开增值税专用票，弥合了一处链条断裂

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第二十三条

小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。

《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》第九条 小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的全部价款和价外费用申请代开增值税发票。

《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》第十条 小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。

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之前大家最担心的，是自己的上游是小规模纳税人无法开具专用发票，出现纳税链条断裂，现在可以代开的政策出台后，相关增值税断裂链条被弥合。现实中仍存在博弈，不过作为下游企业，只需要给上游压力就好，不存在上游因为规模小没有资格开不了票的问题了。

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改变项目性质，或者对在建老项目、存量房进行精雕细琢，都非常利好

《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》第三条： 纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣⋯⋯

第四条 纳税人按照本办法规定从销项税额中抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

第五条 购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

第七条 已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额⋯⋯

第九条 按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额⋯⋯

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之前各地为了去库存，纷纷出台了可以改变项目性质、土地性质的规定。而如果要把写字楼变成公寓、商业变成住宅⋯⋯无疑都要进行大量的变动，相信足以满足“50%”的条件，从而享受二年抵扣的政策。

而许多房地产在建“老项目”，施工许可证上的时间已经确定，主体施工合同也早已签订，但如果觉得新政对自己有利，可以从“装饰”等角度入手，签订新的合同，享受抵扣。

此政策有利于存量资产改造和运营，对盘活存量，翻新老旧物业有积极提振作用，尤其对步入存量房时代的一线城市影响巨大。

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县、市、区果然是一个级别，直辖市和计划单列市有待出台地方细则

《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》第二条：本办法所称跨县（市、区）提供建筑服务，是指单位和个体工商户（以下简称纳税人）在其机构所在地以外的县（市、区）提供建筑服务。

纳税人在同一直辖市、计划单列市范围内跨县（市、区）提供建筑服务的，由直辖市、计划单列市国家税务局决定是否适用本办法。

其他个人跨县（市、区）提供建筑服务，不适用本办法。

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之前大家一直疑惑跨区域到底怎么算，现在明确了，“县（市、区）”果然是一个级别，但直辖市、计划单列市有待出台地方细则。

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法院判决书等法律文件可作为价值凭证

《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》第八条：纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：（一）税务部门监制的发票。（二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。（三）国家税务总局规定的其他凭证。

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法院判决书等法律文件可作为价值凭证。各公司法务部应该积极与财务部门沟通，用好这一条。

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漏洞很少，大家不要钻

《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》第十一条：纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。

《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》第七条：纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，在向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款时，需提交以下资料：（一）《增值税预缴税款表》；（二）与发包方签订的建筑合同原件及复印件；（三）与分包方签订的分包合同原件及复印件；（四）从分包方取得的发票原件及复印件。

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向个人转让不开，是堵住了个人不需要票，转手卖给企业的漏洞。而建筑企业大多跨市，这个规定列了这么全的材料，收集起来都够呛，造假更是非常困难。所以大家还是苦练内功，和合作伙伴加强合作沟通，估计钻空子很难。

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细则虽细，但仍有需要进一步明确的地方

《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》第九条：按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率

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有哪些用途改变，这里没有明确，我们也不能根据其它条文自行理解，只好在实践中等待更细化的规定。

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如何扣减土地价款尘埃落定

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第四条：定义了房地产一般纳税人计算不含税销售额的换算公式，销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)/（1+11%）。

公告第五条： 明确了当期允许扣除的土地价款的计算公式：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款，同时定义了当期销售房地产项目建筑面积、房地产可供出售面积、支付的土地价款三个概念。

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土地价款如何计算扣除，是否需要视取得的土地价款含税？先进行价税分离再扣减土地成本，还是先扣减土地成本再价税分离。对此一直争议颇多。这次基本解答了上述问题。与此同时，也明确了土地款抵扣方式，有利于税务按时间周期分摊，防止税负集中在某期缴纳，熨平税务征收波动，但对拆迁补偿款是否纳入抵扣未做说明，另外建安成本是否也适用按销售面积分摊抵扣未做说明。

36号文发布以后，对于虚拟抵扣的土地价款如何计算分期抵扣的计算方法讨论颇多，最终按照相对科学的建筑面积比例法计算，且要求企业设立台账，整体来说保证了土地虚拟抵扣的科学严谨性。

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预售项目上降低预缴税款，利好房地产企业

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第十条：明确了采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的预缴增值税公式：应预缴税款=预收款/(1+适用税率或征收率)*3%。

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36号文发布后，一直对这块的预期是延续营业税的操作方法，在收到预收款后直接乘以3%计算应预缴税款。但《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》公告的明确使房地产企业得到了另一个现金流红包。以房地产预收价格100万为例：老项目并采用简易征收：预缴税额=100/(1+5%)*3%=2.86万元，新项目或老项目采用一般征收：预缴税额=100/(1+11)*3%=2.70万元。对于房地产企业来说，资金成本也是成本的一大块。在预售项目上降低预缴税款，减轻房地产企业的现金流压力，算是一项政策利好。

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纳税要填10个表？征管环节的复杂程度需要思考深层次原因

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第二十六条：对房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，如果发生预缴税款，则需填报《增值税预缴税款表》。

本次营改增后，增值税申报表从原来一正六副，变成现在的一正八副，进一步考验营业税思维的财税人员智商。同时对于销售房地产、提供建筑服务的一般纳税人来说，还需要填报《增值税预缴税款表》，相当于一正九副。

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营业税和增值税不同点表象只表现为价内税、价外税，还有进项税额抵扣制两个关键点，但征管环节的复杂程度却大幅度增长。这需要政策制定部门进一步思索 和探索。2009年，有领导就提出来“两个减负”的目标，即减轻纳税人的负担，减轻一线办税人员（税务官员）的负担。但目前来看，至少增值税层面实际减负水平是不高的。这不是人为的实际操作导致的，需要政策制定部门在增值税立法阶段就予以充分考虑。